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法院判决:解除查封并确认房屋归原告所有

刘某母子东挪西借凑钱在江油青莲镇文昌街买下一套二手房,并对《房屋买卖协议》进行了公证,可才居住了两年时间,就遭遇了麻烦:因迟迟未能办理房屋过户手续,原房主涉及民间借贷纠纷一案,导致这套房屋被法院查封。母子向法院提出的执行异议被驳回后,又提出了民事诉讼。江油市法院经缜密审理,最终解除对该套房屋的查封,并依法确认房屋归原告刘某母子所有。

买二手房未过户,突然被法院查封了

年近五十的妇女刘某与儿子夏某居住在江油市青莲镇裕光村。20131030日,刘某母子与本镇居民徐某夫妇达成协议,购买他们位于青莲镇文昌街的房屋一套,建筑面积95.83平米,总价值25万余元。签下协议后,刘某母子向徐某夫妇支付房款23万余元,承诺余款2万元在办理房地产过户手续时付清。双方到公证处对《房屋买卖协议》进行了公证,同年11月,徐某夫妇将该房屋移交给刘某母子,并交付了产权证,但由于房屋未取得土地使用证,因此未能办理过户手续。

然而,此前徐某夫妇因做生意缺乏资金,曾通过江油某贸易公司的民间借贷担保,向遂宁市船山区的陈某勇贷款数百万元。2015年下半年,该贷款到期,陈某勇催收无果,起诉至江油法院。同年1027日,该案经审理作出有关财产保全的民事裁定书,裁定查封、扣押或冻结被告徐某及江油某贸易公司700万元的银行存款或相应价值的财产。第二天,徐某夫妇出售给刘某母子但未曾过户的那套房屋,也被法院依法查封了。

房屋是否该查封?三方因此对簿公堂

“我辛苦买下的房屋,为什么会因原房主涉及民间借贷纠纷案件而被查封?”刘某母子于20182月向江油市法院提起书面异议,该院受理后依法作出裁定,驳回了刘某母子的执行异议。随后,刘某母子于同年224日向法院提起民事诉讼,与被告陈某勇和案外第三人徐某夫妇及江油某贸易公司对簿法庭,请求法院解除对原告所购房屋的查封,并依法确认房屋系原告所有。

江油市法院于20184月公开开庭对该案进行了审理。庭审过程中,被告陈某勇辩称:案涉法院查封房屋属案外第三人徐某夫妇所有,查封该房屋时没有抵押和查封记录;原告与徐某夫妇签订的《房屋买卖协议》虽经公证,但公证文书不能对抗法院的依法查封;涉案房屋一直登记于徐某夫妇名下,按照物权法相关规定,案涉房屋并非原告所有;原告与徐某夫妇签订案涉房屋买卖合同时,该房屋土地性质为划拨土地,双方签订的房屋买卖协议无效。故请求驳回原告诉讼请求。

徐某辩称,他和妻子于2013年将案涉房屋卖给原告,当时因为没有办理土地使用证,故无法办理过户手续。双方房屋买卖合同在公证处进行了公证,原告早已支付了约定购房款,因此,对二原告的诉讼请求无异议。

法院另查明,案涉房屋所占宗地原系登记于徐某名下的划拨土地,后根据徐某的申请,于20147月转为出让土地。

买卖协议合法有效,法院依法解除查封

江油法院审理认为,原告与徐某签订的商品房买卖协议,系双方当事人真实意思表示,虽然该协议签订时案涉房屋所占宗地为划拨土地,但徐某已于20147月以出让方式取得了土地使用权。根据相关规定,划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让,只要办理土地出让手续,缴纳土地出让金后即可转让。房屋买卖协议的签订在法院查封案涉房屋之前,因此该协议合法有效,且在本案审理过程中,原告也将剩余房款2万元交至法院标的款账户。

另外,从原告向该院提交的天然气收款收据和电费的缴费发票看,案涉房屋的天然气及电费的交纳均登记为原告夏某,故应当认定徐某在合同签订后已将案涉房屋交付原告占有使用至今。从原告和徐某的陈述看,案涉房屋未办理过户手续并非原告的原因造成的。

因此法院认为,原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益,原告提出的执行异议理由能够成立。原告主张确认案涉房屋归其所有,法院予以支持。

20186月底,江油法院依法作出一审判决:立即解除对江油市青莲镇文昌街×号房屋的查封措施,并终止对该房屋的执行;确认该套房屋归原告刘某、夏某母子所有。

该判决书下达后,原、被告双方均没有提起上诉。

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